Demand เทียม คือ ความต้องการซื้อที่ไม่ได้เกิดขึ้นจากความต้องการซื้อเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ของสินค้าดังกล่าว แต่เป็นระดับความต้องการซื้อ (Demand) ที่เกิดขึ้นจากการซื้อเพื่อเก็งกำไร (Speculate) บนความคาดหวังว่าขายสินทรัพย์ดังกล่าวได้ด้วยราคาแพงในอนาคต
ตัวอย่างของ Demand เทียม (Artificial Demand) ที่เชื่อว่าน่าจะใกล้ตัวใครหลายคนกว่าที่คิด คือ การซื้อบ้านหรือคอนโด เพื่อนำไปใช้เก็งกำไร ไม่ได้ซื้อเพื่อใช้เข้าพักอาศัยจริง
Demand เทียม เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นด้วยพื้นฐานด้านตรงข้ามของ Demand ตามปกติหรือ Demand แท้ โดย Demand หรือ อุปสงค์ ที่เกิดขึ้นตามปกติ คือ ความต้องการซื้อของลูกค้าที่ต้องการสินค้าบางอย่างเพื่อใช้ประโยชน์ และด้วยความที่สินค้ามีอยู่อย่างจำกัดจึงส่งผลให้ราคาของสินค้าดังกล่าวเพิ่มขึ้นตามระดับความต้องการซื้อ
ดังนั้น เมื่อยิ่งเป็นสินค้าที่มีคนต้องการซื้อ (ขณะที่สินค้ามีจำกัด) คนก็จะยอมจ่ายเงินมากขึ้นเรื่อย ๆ (จนกว่าจะรู้สึกไม่สมเหตุสมผล) เพื่อให้ได้สินค้านั้นมา
Demand เทียมกับการเก็งกำไร
กลับมาที่ Demand เทียม (Artificial Demand) ซึ่งเป็นความต้องการซื้อเก็บไว้เก็งกำไร ส่งผลให้ในระยะยาวเมื่อ Demand เทียม เพิ่มขึ้น (จากการที่ใคร ๆ ก็ซื้อไปเก็งกำไร) ระดับราคาของสินค้าอย่างอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้น เพราะไม่ว่าจะเป็น Demand แท้ หรือ Demand เทียม ก็คือความต้องการซื้อที่ทำให้ระดับราคาก็จะสูงขึ้นตามกลไกของตลาด
โดยพื้นฐานของนักลงทุนที่มีแนวคิดในการเก็งกำไรมักจะมาจากแนวคิดเหล่านี้
- ยังไงคนก็ต้องซื้อบ้าน เพราะคนต้องการที่อยู่อาศัย
- บ้านก็มีแต่ราคาเพิ่มขึ้น ซื้อไว้ยังไงก็กำไร
ด้วยแนวคิดเหล่านี้ นักเก็งกำไรจึงซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บไว้เก็งกำไร เมื่อเกิดการซื้อก็จะส่งผลให้ตัวเลขยอดขายออกมาดูดี จนดูเหมือนมี Demand และดูเหมือนคนทั่วไปกำลังจะซื้อบ้าน ทั้งที่ตัวเลขที่ดูดีจำนวนไม่น้อยเกิดจากนักเก็งกำไรที่ซื้อหรือผ่อนอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นคนละหลังสองหลัง (หรือมากกว่านั้น) เพื่อรอวันขายออกในราคาที่คาดว่าจะดี
แต่ในระยะยาวเมื่อ Demand เทียมเพิ่มขึ้น ระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้นตาม โดยผู้ที่ได้รับผลกระทบจาก Demand เทียม กลุ่มแรกก็คือ ผู้ที่ต้องการซื้อสินค้านั้นไปใช้งานจริงที่จะต้องซื้อสินค้าแพงขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น
อย่างไรก็ตาม ปัญหาของ Demand จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อ Demand เทียม ดันราคาอสังหาริมทรัพย์จนเกินระดับที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มองว่าสมเหตุสมผล ผู้ซื้อที่ต้องการซื้อจริง ๆ ก็จะหยุดซื้อ หรืออีกกรณีคือผู้ที่ต้องการไม่สามารถซื้อได้เพราะราคาไกลเกินเอื้อม
เมื่อถึงจุดนั้นแล้ว คำถามคือ “จะขายให้ใคร” ในเมื่อคนที่ต้องการซื้อเพื่อใช้จริงไม่สามารถซื้อได้? และนี่ก็คือปัญหาหลักของ Demand เทียม (Artificial Demand) ที่เกิดกับอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด
